¿Es un buen negocio comprar un solar/terreno en $30,000?

Denny Troncoso
Sep 21
3 min read

El Planteamiento

¿Vale la pena comprar un solar en $30,000 en una zona donde las casas se están vendiendo en $325,000? La respuesta corta es: depende. Si el solar se puede construir sin mucho problema, los números pudieran cuadrar, todo según el costo de la vivienda que vayas a levantar.

Normalmente, los solares se venden entre un 10% y un 40% del precio de venta de la vivienda terminada. Este solar está en la parte más bajita de ese rango, lo cual es un buen comienzo. Hablando con un ingeniero de la zona, me dijo que ellos tienen diseños de casas que rondan los $227,000 en total, o unos $122 por pie cuadrado. Eso sería para una casa de 4 habitaciones, 2 baños, 1,850 pies cuadrados y marquesina doble. El solar no debería requerir mucho relleno, limpieza ni movimiento de tierra, lo que ayuda a mantener el costo controlado.

Formas de Montar el Negocio

Hay varias maneras de hacer este deal:

Usando tus propios cuartos si los tienes guardados.
Sacando un préstamo con un banco o prestamista privado.
Haciendo una sociedad con alguien que ponga el capital y luego se reparten la ganancia.

Desglose de Gastos

Comprar el solar lleva unos $2,000 en gastos de cierre (búsqueda de gravámenes, título y notario).
Vender la casa cuesta como un 2% en cierre, o unos $6,500.
El corredor del comprador se lleva 2.5% ($8,125).
El corredor que lista la casa también se lleva 2.5% ($8,125), para un total de $16,250 en comisiones.
Los gastos de mantenimiento (3–6 meses de luz, agua, limpieza y cortar la yerba) suman $2,000.

Ganancia Base

Precio de Venta: $325,000
Costo de Construcción: $227,000
Precio del Solar: $30,000
Gastos de Cierre al Comprar: $2,000
Gastos de Cierre al Vender: $6,500
Corredor del Comprador: $8,125
Corredor que Lista: $8,125
Mantenimiento: $2,000

Ganancia Neta: $41,250 (sin contar intereses ni préstamos).

Capital requerido: unos $261,000.

Retorno sobre el Capital Invertido (ROIC): $41,250 ÷ $261,000 = 15.80%.

En comparación con meterlo en un certificado financiero (5%), bonos (7%) o la bolsa (10–12% en el largo plazo), no está mal.

Ajuste a la Realidad del Mercado

Las casas que se están vendiendo en $325,000 también están dando $20,000 en créditos al comprador (para bajar tasa, cubrir gastos de cierre, etc.).

Nueva Ganancia Neta: $21,250
Nuevo ROIC: $21,250 ÷ $261,000 = 8.14% (eso sí duele).

Escenarios con Préstamo

Mucho Préstamo ($211K)

Capital propio: $49,750
Ganancia después de pagar intereses (préstamo al 7%, 12 meses): $6,462.50
ROIC: 12.99%

Punto Medio ($105K)

Capital propio: $156,000
Ganancia después de pagar intereses: $13,900
ROIC: 8.91%

Conclusión

Un 13% con deuda suena bonito, pero para un “flip” es bajito. Yo quiero 15% sin préstamo y 40%+ con préstamo para que valga la pena. ¿Por qué tan alto? Porque hay que josear: lidiar con los ingenieros, vender la casa, aguantar el riesgo del mercado. Si voy a fajarme en eso, tengo que buscar mi compensación.

👉 Este negocio no cumple con mis estándares de retorno para un flip.

Ahora, eso no significa que el solar no sirva. A veces, lo que no funciona pa’ un flip, funciona pa’ renta. Con flujo de efectivo mensual y apreciación en el tiempo, la historia puede cambiar.

📌 En mi próximo artículo voy a analizar este mismo solar como una oportunidad de renta, para ver si en vez de vender rápido, conviene más alquilarlo.